2023年09月27日，昌平新城东区五期土地一级开发项目0016、0018、0023、0019、0020、0021等地块公开拍卖。

　　住宅地块容积率2.2，限高45米，土地面积约10.8万㎡，总建面约21.95万㎡，需配建社区服务用地3200㎡；体育用地2960㎡；教育用地4160㎡，起始价52.1亿元。

　　北京主城区的西北方向，秋冬季节是北京的上风口，张家口的风先到这，因此，周边空气优质；又因邻近十三陵水库，优质上游水源地。

　　所以，很多人认为，这是“上风上水”之地。（明十三陵在项目西北方向6.5公里左右，按老一辈传统观点，一般认为其选址是相当讲究的）

　　新城在规划、设计方面自然占优，未来城市界面更好，更有活力。从昌平线站点位次来说，新城的南邵、北邵洼站，比老城的昌平东关、昌平站更靠近市区，地铁通勤时间更短。

　　昌平老城分为城北街道和城南街道，最核心、最老的配套基本都在城北街道，区政府等各个委办局行政机关、昌平区医院、昌平区中医医院、中国政法大学、中国石油大学、昌平一中、昌平二中、昌平公园都在北边。因此，和北京内城一样，昌平城北的鄙视链也更高。

　　昌平老街坊都知道，城北街道在1999年以前叫城关镇，城南街道叫昌平镇，并非核心，二十多年前就这样了。

　　所以，最早的昌平新城，指的就是城南街道。但城南已经有所发展，且位置地段优势并不大，于是又有了昌平新城东区这一，姑且可以粗暴理解为南邵镇。

　　2、一休认为，如果还称城南街道为新城，已然不妥。从板块角度来说，可以把城南城北都算是老城了，只要是公园西边，都是老城。也没必要说南邵是新城东区，那是最主流认知的新城。但具体范围到哪？说不好，别较真儿了。（历史遗留问题太多）

　　3、CP区在新区范围的界定方面，一直思路清奇，生怕落下每一个穷亲戚，每次都想全给画进去，导致。。。

　　开发商提供的资料显示，观堂府北侧是规划中的特色商街和商场，有传言是大悦城，但无从考证，谨慎为妙。

　　项目西侧紧挨着南丰路，路况非常好，绿化好、车道多、干净整洁，很漂亮。路的西侧就是昌平新城滨河森林公园，这是重要卖点。

　　东侧500米，北京风景小区，主打便宜，4万左右。但是户型偏大，大部分房源要120㎡以上。小开发商产品，虽然是次新，但物业维护的不行。

　　但这户型优势是小，功能性同样的情况下，观堂府更小，降低了总价。（现在一般要74㎡左右，十年前的次新产品纯南两居要89㎡）

　　相比很多类似的两居设计，观堂府把厨房和卫生间换了位置。这样的好处是厨房更大，可以做U型，缺点是采光和通风变差了。还是那句话，有利必有弊，所有开发商都只会挑好听的说，你懂得。

　　74㎡是观堂府最早做样板间的户型，广泛好评的“弧形吊顶”，就是出自这。但讲真，那玩意的技术含量没那么高，也并非高端豪宅的专利，弧形区域也只有一小块而已，完全不能作为“高级品质盘”的主要依据。

　　有专门的餐厅区域，厨房客厅正对，通风肯定非常好，风会比较大。户型非常扁平，这本是好事优势，但太过追求扁平的话，会导致屋里进深不足，也会带来很多问题，比如厨房宽口U型，导致冰箱放不下，客厅放不了太大的沙发。

　　因为与刚刚82㎡三居是对称的，所以两者楼栋楼层分布完全一样，厨房＋客厅＋北向次卧，这三大块与82㎡完全一样。

　　之所以刚刚说少见，是因为这个结构，主卧南北通透套房往往要求北向面宽非常充裕，基本是超过120的大户型才这么干。

　　中间户为110㎡，只能做三居，设计差异也很大，详细版户型图可以私信一休领取。（一梯两户的话，边户和中间户一般结构差不太多，观堂府却打破了常规。）

　　中间户的线㎡，少了两平米，但依然能做到双明卫。这么说吧，如果边户定价贵太多，买中间户也没毛病。

　　但南向次卧升级为套房，大的10平米有不少都安排在卫生间了，有的家庭希望给老人在卧室里面单独来一个卫生间，这也没毛病，各取所需吧。

　　1、昌平地铁盘，比较稳妥。500米地铁站，7站到中关村软件园，可换乘8号线号线、邻近超大公。